Автозагрузка исходных данных
Кадастровый номер или адрес — ТЭП считается сам
Одно поле на всю страну. DevelopAid берёт сведения ЕГРН из НСПД, определяет территорию и сам выбирает методику: для Москвы, включая Троицкий и Новомосковский округа, — калькулятор нормативных ТЭП ГлавАПУ; для Московской области — нормативы РНГП МО, справочники УПКС и плата за смену ВРИ. Ничего открывать и загружать вручную не нужно; перед применением значения показываются для проверки.
Источники
ЕГРН · ГлавАПУ · РНГП МО
ЕГРН · ГлавАПУ · РНГП МО
Участок
Кадастровый номер, адрес или координаты «широта, долгота». Несколько номеров — через запятую, точку с запятой или с новой строки; повторы удаляются, за один запрос до 30 участков.
Без расчёта ТЭП: адрес, площадь, категория, ВРИ, кадастровая стоимость.
На внешние сервисы уходят только кадастровые номера или строка поиска; финансовая модель не передаётся.
Параметры расчёта по Московской области
Заполняются из справочников автоматически. Меняйте, только если знаете фактические значения по проекту — введённое всегда важнее справочного.
Справочники загружаются…
Либо загрузить готовый ТЭП
или загрузить свой файл
Можно выбрать готовую предустановку Мишина / Мытищи с сервера или загрузить свой .xlsx ГлавАПУ.
Вводные данные
| Продукт | ГНС, м² | Общая площадь, м² | Полезная площадь, м² | Продаваемая площадь, м² | Передаваемая площадь, м² | Количество, шт. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Итого |
Плата за изменение ВРИ
Обязательство, льгота, график погашения и источники оплаты
Дата обязательства по умолчанию — экспертно за месяц до РнС. На этапе инвестиционного анализа точная дата соглашения обычно неизвестна; после появления утверждённых документов и графика её необходимо заменить на фактическую. Платежи до открытия ПФ несёт БРИДЖ или собственный капитал, после — ПФ, и только если ВРИ включена в банковский бюджет. Проценты по рассрочке считаются отдельно от процентов по кредитам.
Изменение ВРИ не требуется или сумма обязательства равна нулю — график не строится.
Очередность реализации
Разбиение мастер-проекта на очереди
Текущий одноочередный расчёт не меняется. В многоочередном режиме каждая очередь считается отдельно тем же движком, после чего строится единый свод без двойного счёта.
—
Распределение массовых продуктов
Общепроектные расходы — фактический Cash Flow
О1 по умолчанию несёт покупку/ВРИ и повышенную долю ИРД, подготовки и наружных сетей.
Экономическая аллокация общих расходов
Только аналитика очередей. Сводный денежный поток не меняется.
Социальные объекты
Реестр и очередь строительства
| Объект | Тип | Мощность | Очередь | Начало (опц.) |
|---|
Отдельные коммерческие объекты
Коммерция первых этажей, подземный паркинг и кладовые делятся по очередям процентами. ОСЗ, офисы и отдельный наземный паркинг относятся целиком к выбранной очереди.
Прогноз ключевой ставки
Автоматическая кривая нормализации
—
Автоматически рассчитанная помесячная кривая
| Дата | Консервативная, % | Базовая, % | Оптимистичная, % |
|---|
LLCR — расчётный
—
Показатель рассчитан текущим веб-движком. Пока кредитный CF не сверён помесячно с актуальным Excel, LLCR нельзя считать контрольным значением модели.
Низкая «эффективная ставка ПФ» может возникать из-за льготной ставки при покрытии долга средствами на эскроу. Поэтому она показана отдельно от базовой ставки ПФ до эскроу.
БРИДЖ
Проектное финансирование
Проценты и комиссии
Долг и эскроу
ПФ, остатокЭскроу
Расчёт LLCR
Налог на прибыль
Маржа объектов КРТ признаётся по реализованным м² или машино-местам. Налог начисляется накопительно не ранее РВЭ после вычета выплаченных процентов и комиссий.
Помесячное финансирование
| Месяц | Ключевая | БРИДЖ | Ставка БРИДЖ | % БРИДЖ | ПФ | Эскроу | Покрытие | Ставка ПФ | % ПФ | Комиссия лимита | Погашение ПФ | Налог на прибыль |
|---|
LLCR остаётся расчётным показателем веб-движка до завершения помесячной сверки кредитного CF с актуальной Excel-моделью.
Календарный график проекта
Этапы, финансирование, продажи и ключевые вехи
Шкала разбита по годам и кварталам. Каждый квартал имеет фиксированную минимальную ширину, поэтому короткие фазы проекта не сливаются.
Проект / строительствоФинансированиеПродажи
Управленческий отчёт
Экономика и ключевые показатели проекта
Агрегированный отчёт · значения пересчитываются из текущих вводных
Сравнение очередей
Аналитическая прибыль после аллокации перераспределяет общепроектные расходы только для сравнения очередей. Сводный CF не меняется.
Экономика проекта
Ключевые параметры
Финансирование
Налоговая база по реализованным продуктам
Структура расходов
Из чего складываются полные расходы проекта
| Категория | Сумма | Доля |
|---|---|---|
| Итого расходов | 100% |
Удельная экономика
Все значения приведены одновременно на 1 м² ГНС и на 1 м² продаваемой площади.
| Показатель | Всего | тыс. ₽ / м² ГНС | тыс. ₽ / м² продаваемой |
|---|
Структура выручки
Структура затрат
ТЭП
Темпы и цены продаж
| Продукт | Объём | Темп до РВЭ | Продажи до РВЭ | Стартовая цена | Средняя цена | Выручка | Старт продаж | Финиш продаж |
|---|
Социальная нагрузка
Структура расчётного БРИДЖа
Смена ВРИ / земельные права, проценты и комиссии в расчётный лимит БРИДЖа не входят.
Ставки и долговая нагрузка
LLCR, NPV и IRR в веб-модели являются расчётными показателями текущего движка. До полного отказа от Excel кредитный CF и доходность должны быть окончательно сверены помесячно с эталонной моделью.